1er arrondissement : la décote F-G comme porte d'entrée sur les adresses de collection

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués nus. Les biens classés F suivront en 2028. Dans le 1er arrondissement, où le stock de T3-T4 haussmanniens et Second Empire de 80 à 130 m² est structurellement rare, cette échéance produit un effet de ciseau brutal : des propriétaires bailleurs qui ne veulent pas immobiliser 80 000 à 150 000 euros de travaux énergétiques se retrouvent face à des acheteurs patrimoniaux capables d'absorber exactement ce ticket, en échange d'une décote sur l'adresse. Le marché ne l'a pas encore pleinement intégré dans ses prix affichés. C'est là que se joue le T2 2026.

Les données disponibles à l'échelle de Paris intra-muros donnent un cadre de référence solide. Selon SeLoger, qui exploite les annonces publiées sur sa plateforme, le prix moyen des appartements parisiens s'établissait en 2025 à 11 154 €/m², contre 10 081 €/m² pour les biens classés F ou G, soit un écart de 1 073 €/m². Les Notaires de France, dans leur bilan annuel 2024 publié en décembre 2025, quantifient la décote moyenne d'un DPE G par rapport à un D à 12 % pour les appartements. Un guide vendeur Paris mis à jour début 2026 évoque, lui, une fourchette de 13 à 17 % selon les classes et les secteurs. Ces trois ordres de grandeur convergent. Sur un marché comme le 1er arrondissement, où les biens A-C de 80-130 m² en étage noble se négocient entre 12 500 et 14 000 €/m², la décote structurelle ramène les passoires thermiques comparables à une fourchette de 10 500 à 11 500 €/m². Ce ne sont pas des chiffres publics publiés par les Notaires de Paris pour le T2 2026 sur ce micro-périmètre : les publications notariales accusent plusieurs mois de décalage et ne descendent pas à ce niveau de granularité. Ce sont des extrapolations cohérentes à partir des données 2025, à utiliser comme repère de négociation, pas comme statistique certifiée.

Un marché à moins de quinze transactions par mois, structurellement off market

Le 1er arrondissement ne ressemble à aucun autre. Sa population résidente est l'une des plus faibles de Paris, son parc de logements est dominé par des résidences secondaires, des patrimoines familiaux détenus en SCI depuis plusieurs générations, et des biens qui ne passent jamais sur SeLoger ou MeilleursAgents. Les acteurs qui travaillent ce secteur depuis dix ans estiment que la quasi-totalité des transactions significatives, au-dessus de 1,5 million d'euros, se traite de gré à gré, via des réseaux de notaires, d'avocats patrimoniaux et de négociateurs spécialisés. Les portails d'annonces n'y jouent qu'un rôle marginal. Ce fonctionnement rend toute statistique publique partielle par construction.

Dans ce contexte, la réglementation thermique crée une rupture inédite. Des propriétaires qui n'avaient aucune raison de vendre se retrouvent contraints d'arbitrer. Un appartement de 110 m² classé F rue de Valois, loué nu depuis quinze ans, ne peut plus être remis en location après le départ du locataire actuel si les travaux ne sont pas réalisés avant 2028. Pour un bailleur qui ne souhaite pas engager une rénovation lourde dans un immeuble haussmannien classé, avec toutes les contraintes architecturales que cela implique, la cession devient rationnelle. Et la fenêtre de tir est courte : plus on attend, plus le stock de biens F-G à vendre s'accumule, et plus la décote risque de s'accentuer.

Les taux de crédit jouent ici un rôle paradoxal. Selon le guide Paris 2026 publié en début d'année, les taux sur vingt ans s'établissaient autour de 3,2 % en avril 2026, ce qui a provoqué une légère reprise des transactions au premier trimestre. Cette reprise soutient la demande sur les biens A-C, bien positionnés, qui se vendent en 45 à 60 jours selon les mêmes sources. Mécaniquement, elle creuse l'écart avec les F-G : les acheteurs à crédit, revenus sur le marché, se concentrent sur les produits sans risque travaux. Seuls les profils patrimoniaux cash, capables de financer l'acquisition et la rénovation sans levier bancaire, restent actifs sur les passoires thermiques de caractère. C'est précisément ce profil qui transforme la contrainte du bailleur en opportunité d'acquisition.

Le calcul patrimonial derrière la décote

Prenons un cas type : un T4 de 120 m² classé F, rue du Mont-Thabor ou rue Saint-Honoré côté Palais-Royal, en deuxième ou troisième étage d'un immeuble Second Empire. Prix de marché d'un bien équivalent en DPE C : 1 560 000 euros à 13 000 €/m². Avec une décote de 12 à 15 %, le même bien en F se négocie entre 1 325 000 et 1 370 000 euros. Le gain à l'acquisition représente 190 000 à 235 000 euros. Le coût d'une rénovation énergétique lourde sur ce type de surface, isolation thermique par l'intérieur, remplacement des menuiseries, mise à niveau du système de chauffage, se situe entre 800 et 1 500 €/m² selon les contraintes architecturales, soit 96 000 à 180 000 euros pour 120 m². Le différentiel entre la décote obtenue et le coût des travaux peut être nul, voire légèrement négatif dans le scénario haut. Mais l'acheteur patrimonial n'achète pas un rendement locatif immédiat : il achète une adresse de collection qu'il n'aurait pas pu atteindre autrement au prix d'un bien A-C. La décote est la prime de risque qu'il accepte pour accéder à un micro-marché normalement fermé.

SeLoger mesure par ailleurs, pour les biens F-G à Paris en 2025, une marge de négociation moyenne de 5,9 % contre 3 % pour les biens classés D. Cette marge supplémentaire de près de 3 points s'ajoute à la décote structurelle déjà intégrée dans le prix affiché. Sur un bien à 1,35 million d'euros, cela représente encore 40 000 euros de levier de négociation potentiel. Un négociateur qui maîtrise ces données peut construire un argumentaire chiffré précis, à la fois pour convaincre le vendeur de la rationalité de sa cession et pour rassurer l'acheteur sur la solidité de son arbitrage.

Le dispositif Loc'Avantages, reconduit en 2026 avec des plafonds fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026, constitue une alternative théorique pour les bailleurs hésitants. En zone A bis, les plafonds s'établissent à 18,80 €/m² pour Loc1, 15,48 €/m² pour Loc2 et 12,17 €/m² pour Loc3. Ces niveaux sont très inférieurs aux loyers de marché des T3-T4 de 80-130 m² dans le 1er arrondissement, où les loyers libres dépassent régulièrement 30 à 35 €/m² pour des adresses d'exception. L'avantage fiscal ne compense pas l'abandon de revenus locatifs sur un bien de cette valeur. Pour la grande majorité des bailleurs concernés, Loc'Avantages n'est pas un scénario crédible : la cession reste l'option dominante.

Intercepter les mandats avant la mise en marché publique

La question opérationnelle pour un négociateur positionné sur ce segment est simple : comment identifier les bailleurs F-G du 1er susceptibles d'arbitrer avant 2028, avant qu'ils ne contactent une agence généraliste ou qu'un confrère ne les capte ? Trois leviers sont actionnables dès maintenant.

Le premier est le croisement des fichiers de copropriété avec les données de DPE. Les immeubles haussmanniens et Second Empire des rues de Valois, de Beaujolais, du Mont-Thabor, Saint-Honoré entre la place Vendôme et le Palais-Royal, concentrent l'essentiel du stock cible. Les syndics qui gèrent ces immeubles savent exactement quels lots n'ont pas fait l'objet de travaux d'isolation depuis vingt ans. Les procès-verbaux d'AG sont publics pour les copropriétaires : un négociateur qui prend la peine de les lire identifie immédiatement les immeubles où les travaux énergétiques ont été rejetés ou différés, donc les lots dont les propriétaires sont exposés à la contrainte 2028 sans solution technique immédiate.

Le deuxième levier est le réseau notarial et juridique. Dans le 1er arrondissement, les cessions de biens patrimoniaux passent presque toujours par des études notariales ou des cabinets d'avocats spécialisés en droit patrimonial, souvent dans le cadre de successions, de dissolutions de SCI ou de restructurations familiales. Un négociateur qui entretient des relations régulières avec ces interlocuteurs, et qui leur propose une offre structurée pour les bailleurs F-G, sera informé des arbitrages en cours avant toute mise en marché. L'argument à leur soumettre : un mandat exclusif confidentiel sur deux à trois mois, diffusé uniquement auprès d'un pool fermé d'acheteurs patrimoniaux cash, sans aucune publication sur les portails, protège la confidentialité du vendeur et évite la stigmatisation publique du DPE.

Le troisième levier est la construction d'un fichier acheteurs patrimoniaux qualifiés. Ces profils, family offices, dirigeants d'entreprise, expatriés en retour, héritiers en phase d'investissement, ne cherchent pas un rendement locatif à court terme. Ils cherchent une adresse. Le message à leur adresser n'est pas « voici une passoire thermique à rénover » mais « voici une opportunité d'accéder au Palais-Royal ou à Saint-Honoré à un prix que vous n'obtiendrez sur aucun bien A-C, avec un ticket travaux connu et maîtrisable ». La décote de 13 à 17 % documentée par les sources 2025-2026 devient, dans ce cadre, non pas un risque mais une prime d'accès à un micro-marché fermé.

La période mars-juin est traditionnellement la plus active du marché parisien selon les données disponibles. Le T2 2026 cumule trois facteurs favorables rarement alignés : des taux à 3,2 % qui réactivent la concurrence sur les biens A-C et accentuent l'écart avec les F-G, une échéance réglementaire 2028 qui entre dans la zone de pression réelle pour les bailleurs en F, et un stock de biens de caractère dans le 1er qui ne se renouvelle pas. Les négociateurs qui auront constitué leur fichier acheteurs et identifié leurs cibles bailleurs avant l'été travailleront sur un terrain dégagé. Ceux qui attendront les annonces publiques travailleront sur les restes.