Démembrement et SCI : ce que change la loi de finances 2026
La loi de finances 2026 modifie les règles du jeu pour les SCI et le démembrement de propriété. Décryptage des impacts concrets pour les opérations immobilières à Paris.
Immeubles haussmanniens parisiens, au cœur des enjeux patrimoniaux
La loi de finances 2026, promulguée le 30 décembre 2025, contient plusieurs dispositions qui affectent directement les montages en SCI et démembrement de propriété. Pour les négociateurs qui travaillent le marché parisien haut de gamme, ces changements ne sont pas anecdotiques — ils modifient les arbitrages patrimoniaux de vos clients.
SCI à l'IR : la nouvelle donne fiscale
Premier changement majeur : les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) qui détiennent des biens à usage d'habitation voient leur régime de plus-values aligné sur celui des particuliers, mais avec une nuance importante. La durée de détention pour exonération totale passe de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux) à un barème unifié : exonération complète après 25 ans de détention. Pour les SCI qui détiennent depuis moins de 15 ans, l'abattement annuel est réduit de 6 % à 4 % par an au-delà de la 5e année.
En pratique, pour une SCI familiale qui a acquis un appartement dans le 7e en 2015 et envisage de vendre en 2026 (11 ans de détention), la plus-value imposable passe de 64 % à 76 % du gain. Sur un bien acheté 1,2 million et revendu 1,8 million, cela représente environ 28 000 euros d'impôt supplémentaire. Pas négligeable.
Démembrement : ce qui change pour l'IFI
Deuxième évolution : le traitement du démembrement dans l'assiette de l'IFI est clarifié. Jusqu'ici, en cas de démembrement résultant d'une donation, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété dans son patrimoine IFI. La loi de finances 2026 étend cette règle aux démembrements issus de successions non encore réglées — une zone grise qui faisait l'objet de contentieux depuis 2018.
Conséquence directe : les héritiers en indivision avec usufruit du conjoint survivant doivent désormais intégrer la totalité de la valeur dans l'IFI du conjoint. Pour un bien parisien de 3 millions d'euros, l'impact IFI peut atteindre 15 000 à 20 000 euros par an. Cela accélère mécaniquement les ventes post-succession dans les arrondissements premium.
« Depuis janvier, on voit arriver des vendeurs qui n'auraient jamais vendu il y a deux ans. L'IFI les pousse à liquider des actifs immobiliers hérités. C'est un vivier de mandats. » — Notaire, Paris 6e
SCI à l'IS : l'amortissement sous surveillance
Troisième point d'attention : les SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) qui amortissent leurs biens immobiliers font l'objet d'un contrôle renforcé. La loi prévoit une obligation de justification détaillée de la durée d'amortissement retenue, avec des sanctions en cas d'amortissement « accéléré » non justifié. Le Conseil d'État avait déjà posé des jalons en 2024, mais la loi grave désormais dans le marbre un plancher d'amortissement de 40 ans pour les immeubles d'habitation en pierre de taille — soit le parc haussmannien parisien dans sa quasi-totalité.
Implications opérationnelles
Pour les négociateurs, trois réflexes à adopter. D'abord, systématiquement interroger le mode de détention du bien lors de la prise de mandat : SCI IR, SCI IS, indivision, démembrement. La réponse conditionne la fiscalité de la vente et donc le prix net vendeur. Ensuite, travailler en binôme avec un notaire ou un fiscaliste capable de simuler l'impact de ces nouvelles règles. Enfin, identifier les vendeurs « contraints » par le nouveau régime IFI — ce sont les mandats les plus faciles à décrocher en 2026.