Fiscalité 2026 des non-résidents : ce qui change pour les acquéreurs étrangers à Paris
Chaque année, la loi de finances apporte son lot d'ajustements qui passent inaperçus du grand public mais redessinent les arbitrages des acquéreurs internationaux. En 2026, plusieurs mesures concernent directement le marché immobilier de luxe parisien.
La surtaxe sur les résidences secondaires étendue
Depuis le 1er janvier 2026, la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires en zone tendue est passée de 60 % à 75 % à Paris. Pour un appartement de 200 m² dans le 8e dont la valeur locative cadastrale révisée s'élève à 18 000 euros, l'impact annuel supplémentaire se chiffre à environ 2 700 euros. Ce n'est pas un montant dissuasif pour un acquéreur qui investit 3 ou 4 millions, mais c'est un signal politique que les family offices étrangers intègrent dans leur analyse.
Plus-values : le calendrier qui se durcit
Le régime des plus-values immobilières pour les non-résidents ressortissants hors UE a été ajusté. Le prélèvement forfaitaire passe de 19 % à 21 % pour les cessions supérieures à 500 000 euros, et les prélèvements sociaux restent à 17,2 % pour les non-affiliés à un régime social européen. Au total, un non-résident hors UE qui revend un bien acquis il y a cinq ans dans le Triangle d'Or paie désormais un taux effectif d'environ 33 % sur sa plus-value nette, avant abattements pour durée de détention.
La fiscalité n'a jamais empêché un client du Golfe ou de Singapour d'acheter avenue Montaigne. Mais elle influence le montage : SCI, holding luxembourgeoise, achat en nom propre... Chaque modification des taux redéfinit l'architecture optimale. — Avocat fiscaliste, cabinet spécialisé en immobilier international
La convention franco-monégasque sous surveillance
Point de vigilance pour les négociateurs qui travaillent avec des résidents monégasques : la convention fiscale franco-monégasque de 1963 fait l'objet de discussions entre les deux États. Si elle devait être révisée, les ressortissants français résidant à Monaco qui détiennent de l'immobilier à Paris pourraient voir leur régime fiscal significativement modifié. Aucun calendrier officiel n'est annoncé, mais plusieurs cabinets parisiens recommandent déjà à leurs clients concernés de sécuriser leurs positions.
IFI : le seuil inchangé mais le calcul évolue
Le seuil d'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. En revanche, les modalités de valorisation des biens détenus via des structures étrangères ont été précisées par l'administration fiscale début 2026. Les décotes pour occupation ou indivision applicables aux biens détenus en direct sont désormais plafonnées à 20 % pour les non-résidents, contre 30 % auparavant en pratique.
Impact sur le marché
Ces ajustements ne provoquent pas de retrait massif des acquéreurs internationaux. Paris reste fiscalement compétitif par rapport à Londres, New York ou Genève pour l'immobilier de prestige. Mais ils modifient les flux : on observe un report partiel des acquéreurs moyen-orientaux vers des biens de 1,5 à 2,5 millions d'euros, en dessous du radar IFI, au détriment des grandes surfaces du 8e qui dépassent systématiquement le seuil.
Pour les négociateurs, la maîtrise de ces paramètres fiscaux n'est plus un plus : c'est un prérequis pour adresser correctement la clientèle internationale.