16e arrondissement : la taxe sur les logements vacants force l'arbitrage sur les rez-de-jardin Auteuil

Le mécanisme est connu mais son calendrier accélère les décisions. La taxe sur les logements vacants (TLV), actuellement fixée à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année et 34 % à partir de la deuxième, doit être doublée dès 2027 dans les zones tendues. Paris est classée zone A bis. Un propriétaire d'un rez-de-jardin de 120 m² rue Molitor, inoccupé depuis 18 mois, regarde aujourd'hui ses options différemment qu'il y a deux ans. Ce n'est pas une question de conviction patrimoniale. C'est une question d'arithmétique.

Avertissement de données : aucune donnée de prix publiée depuis avril 2026 n'est disponible pour le segment premium du 16e au moment de la rédaction de cet article. Le baromètre T1 2026 des Notaires de Paris est attendu courant mai-juin 2026. Les chiffres de prix cités ci-dessous (médian arrondissement, fourchettes Auteuil) sont issus des publications des Notaires de Paris de janvier-février 2026 et doivent être traités comme données de référence temporaire, à actualiser dès parution du baromètre T1 2026. Un négociateur en rendez-vous client cette semaine devra mentionner cette réserve explicitement.

Le calcul que personne ne voulait faire

Prenons la base de travail disponible. Selon les Notaires de Paris (publication janvier-février 2026, données T4 2025), le prix médian dans le 16e s'établissait à 10 300 euros par mètre carré, en recul de 3,1 % sur un an. Sur le segment ouest premium, Auteuil, Passy, secteur La Fontaine, les rez-de-jardin avec accès direct s'échangeaient entre 11 900 et 12 400 euros par mètre carré selon la configuration, la profondeur de jardin et l'état du bien. Ces chiffres, datés de cinq mois, constituent le seul référentiel chiffré disponible à ce jour. Le baromètre T1 2026 des Notaires de Paris, attendu en mai ou juin 2026 auprès de la Chambre des Notaires d'Île-de-France, permettra de valider ou d'infirmer la tendance.

Sur cette base, un rez-de-jardin de 130 m² rue Chardon-Lagache valorisé à 12 100 euros par mètre carré représente un actif de 1 573 000 euros. La valeur locative cadastrale d'un tel bien tourne, selon les bases fiscales parisiennes, autour de 18 000 à 22 000 euros annuels pour ce type de surface dans le 16e. Au taux doublé de 2027, la TLV atteindrait donc entre 6 120 et 7 480 euros par an dès la première année d'application, et entre 12 240 et 14 960 euros à partir de la deuxième. Ce n'est plus un frottement fiscal. C'est un loyer fantôme que le propriétaire paie sans contrepartie.

La question que posent les propriétaires à leurs notaires et à leurs négociateurs depuis le début de l'année est précise : vaut-il mieux vendre avant 2027, louer sous encadrement, ou absorber la taxe en pariant sur une revalorisation future ? Chacune de ces options a un prix réel, et ce prix dépend du profil du bien autant que du profil du propriétaire.

L'encadrement des loyers, un plafond qui change la rentabilité brute

Paris applique l'encadrement des loyers depuis 2019, avec un dispositif qui fixe un loyer de référence par zone et par type de bien, un plafond majoré à 20 % au-dessus de ce référence, et un plancher minoré à 30 % en dessous. Pour un rez-de-jardin de 130 m² dans le secteur Auteuil, le loyer de référence tourne autour de 28 euros par mètre carré selon le zonage applicable (zone 5 ou 6 selon les rues), soit un loyer de référence de 3 640 euros par mois. Le loyer majoré autorisé, à 33,60 euros par mètre carré, plafonne le bail à 4 368 euros mensuels. Brut annuel : 52 416 euros.

Sur un actif valorisé à 1 573 000 euros, cela donne une rentabilité brute de 3,33 %. Avant charges, avant fiscalité sur les revenus fonciers, avant travaux éventuels. Un propriétaire soumis à la tranche marginale d'imposition à 45 %, avec prélèvements sociaux à 17,2 %, voit sa rentabilité nette tomber sous 1,5 % dans le régime réel. Insuffisant pour beaucoup, mais supérieur au coût de la TLV doublée si le bien reste vide.

Le vrai frein à la remise en location n'est pas fiscal. Il est pratique. Les propriétaires de rez-de-jardin premium dans le 16e hésitent à louer pour trois raisons que tout négociateur du secteur connaît : la difficulté à récupérer le bien rapidement en cas de besoin familial (succession en cours, retour d'expatriation d'un héritier), la crainte de la dégradation d'un bien souvent meublé et décoré, et la complexité de gérer un locataire dans un immeuble copropriété avec jardin partagé ou attenant. Ces freins sont réels. Ils ne disparaissent pas avec la TLV.

La location meublée en régime LMNP offre une alternative fiscale plus lisible : amortissement du bien sur 30 ans, charges déductibles, imposition sur le bénéfice réel souvent proche de zéro les premières années. Mais un rez-de-jardin de 130 m² loué meublé à 4 000 euros par mois attire un profil de locataire différent d'un bail nu longue durée, avec une rotation potentiellement plus élevée. Et le régime LMNP est sous pression législative depuis 2024, avec des ajustements réguliers sur les seuils et les abattements qui rendent la projection à 10 ans incertaine.

La cession anticipée : fenêtre ou précipitation ?

L'arbitrage vers la vente dépend d'une variable que les données disponibles ne permettent pas encore de trancher proprement : la trajectoire des prix sur le segment rez-de-jardin Auteuil en 2026 et 2027. La fourchette 11 900-12 400 euros par mètre carré observée sur les transactions T4 2025 selon les Notaires de Paris reflète une résistance réelle de ce micro-segment. Les rez-de-jardin avec accès direct, surface minimale de 80 m², exposition sud ou ouest, restent rares dans le 16e. La rue Molitor, l'avenue de Versailles côté pair, la rue Erlanger, la rue Chardon-Lagache entre le métro et la rue Mirabeau : moins de 200 biens de ce type sont mis sur le marché chaque année dans tout l'arrondissement, toutes tailles confondues.

Cette rareté structurelle a historiquement amorti les corrections de prix. Entre le pic de 2022 et les données de fin 2025, le segment premium du 16e ouest a perdu environ 10 à 12 % selon les publications de MeilleursAgents, contre 15 à 18 % sur les grandes surfaces standard de l'arrondissement (appartements de 5 pièces sans extérieur, étages élevés sans ascenseur). Le rez-de-jardin a mieux résisté. Mais cette résistance a une limite : si l'offre augmente parce que les propriétaires de biens vacants décident collectivement de vendre avant 2027, la pression sur les prix pourrait s'accélérer précisément sur ce segment.

C'est le paradoxe de la TLV doublée appliquée à un marché de niche. L'effet incitatif à la remise sur le marché, voulu par le législateur, risque de créer une sur-offre localisée sur les typologies les plus concernées par la vacance premium. Dans le 16e, les données de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL) pour 2024 indiquent que les logements vacants depuis plus de deux ans représentent une proportion significative du parc dans les secteurs Exelmans et Porte de Saint-Cloud, précisément les zones où les rez-de-jardin sont les plus nombreux et les moins demandés à la location. Ces chiffres DRIHL 2024 constituent la source la plus récente disponible sur la vacance locative dans le 16e, en remplacement du recensement INSEE 2021 qui ne reflète plus la réalité post-Covid du marché.

Pour un propriétaire qui envisage de vendre, le calcul de la cession anticipée intègre plusieurs paramètres simultanément. La plus-value immobilière, si le bien a été acquis avant 2012, bénéficie d'abattements pour durée de détention qui peuvent réduire l'imposition à zéro ou quasi-zéro au-delà de 22 ans (exonération IR) et 30 ans (exonération prélèvements sociaux). Un propriétaire qui détient depuis 1998 n'a fiscalement aucune raison d'attendre. Un propriétaire qui a acheté en 2018 à 13 500 euros par mètre carré, revend aujourd'hui à 12 100 euros par mètre carré, et enregistre une moins-value comptable : pas d'imposition sur la plus-value, mais une perte sèche en capital qu'aucun avantage fiscal ne compense.

Les délais de commercialisation observés sur ce segment, selon les publications des Notaires de Paris de début 2026, tournaient autour de 70 jours pour les biens bien positionnés en prix, contre 110 jours pour les biens affichant un DPE F ou G. Un rez-de-jardin Auteuil en DPE D ou E, correctement estimé, trouve preneur en deux à trois mois. En DPE F, la décote est réelle et le délai s'allonge. La rénovation énergétique préalable à la vente, sur ce type de bien souvent construit dans les années 1930-1960, coûte entre 30 000 et 80 000 euros selon l'ampleur des travaux. Un calcul rapide montre que la décote de marché liée au DPE dépasse souvent le coût des travaux sur des surfaces de 120 m² et plus.

La vraie question que les propriétaires de biens vacants dans le 16e doivent poser à leur négociateur avant fin 2026 n'est pas « vendre ou louer ». C'est : dans quel état mon bien sera-t-il dans 18 mois si je ne décide rien ? La TLV doublée, la pression réglementaire sur les passoires thermiques (interdiction de louer les DPE G en vigueur depuis janvier 2025, DPE F en cours de calendrier), et la concurrence d'une offre locative premium qui s'étoffe dans le 15e et le 17e convergent pour réduire la valeur de l'inaction. Attendre le baromètre T1 2026 des Notaires de Paris, attendu en mai-juin 2026, permettra d'affiner les valorisations. Mais la décision structurelle, elle, ne dépend pas d'un chiffre de plus.