5e arrondissement : la majoration 60% de taxe d'habitation force les arbitrages patrimoniaux

La Ville de Paris a porté la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) à 60% en 2026, contre 20% lors de son introduction. Sur un appartement de 80 m² rue des Écoles ou quai de la Tournelle, la facture annuelle dépasse couramment 4 000 à 5 000 euros — calculée sur la base du barème légal et des données de valeurs locatives cadastrales publiées par la DGFiP pour l'exercice 2025, sans qu'un chiffre certifié par bien soit disponible à ce jour. Ce n'est plus une nuisance fiscale marginale. C'est un poste de charge structurel qui modifie le rendement net d'un actif conservé sans usage locatif.

Selon le baromètre T1 2026 des Notaires du Grand Paris, le prix médian dans le 5e s'établit à 11 400 €/m², en recul de 0,8% sur un an. C'est la seule donnée chiffrée datée avec précision disponible à ce jour pour l'arrondissement — aucune statistique de prix ni de volume de transactions n'a été publiée pour le mois d'avril 2026 par les Notaires, la FNAIM ou SeLoger Pro. Sur le segment patrimonial supérieur à 15 000 €/m² — les beaux étages avec vue sur la Seine, les hôtels particuliers autour de la place de la Contrescarpe, les duplex rue Monge avec terrasse —, la Rive Gauche premium affiche selon Mon Chasseur Immo une fourchette de 13 000 à 15 800 €/m² dans son bilan 2026, stabilisée par une demande internationale qui compense la pression vendeuse domestique.

C'est précisément sur ce segment que l'arbitrage devient aigu. Un bien à 15 000 €/m², 100 m², vaut 1,5 million d'euros. La taxe foncière dans le 5e sur ce type d'actif oscille entre 2 500 et 3 500 euros annuels selon les données DGFiP 2025. Ajoutez la THRS majorée à 60%, les charges de copropriété d'un immeuble haussmannien bien entretenu, et l'IFI si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million — le coût de portage d'une résidence secondaire non louée dans le 5e s'approche de 15 000 à 20 000 euros par an pour un actif de cette valeur. Sans rendement locatif en face.

La mise en location meublée : l'option la plus discutée, pas toujours la plus simple

Le réflexe immédiat de nombreux propriétaires est de basculer vers la location meublée pour neutraliser la THRS — un bien loué à titre de résidence principale du locataire sort du périmètre de la majoration. Dans le 5e, la demande locative meublée haut de gamme est réelle : clientèle universitaire internationale autour de la rue d'Ulm, cadres en mission longue durée, familles étrangères cherchant une base parisienne stable. Des annonces actives en avril 2026 sur les plateformes de location premium situent les loyers entre 3 200 et 4 800 euros mensuels pour des surfaces de 60 à 90 m² bien placées — ces chiffres sont issus d'annonces de marché, non d'un baromètre certifié, et doivent être traités comme des ordres de grandeur. Le rendement brut théorique sur un bien à 1,5 million tourne autour de 2,5 à 3,8%. Avant fiscalité sur les revenus.

Le régime LMNP au réel reste la structure la plus utilisée par les propriétaires de ce segment pour amortir le bien et déduire les charges. Mais la réforme des amortissements LMNP, intégrée en loi de finances 2025 et applicable à compter des revenus 2025, a rogné l'avantage à la revente : les amortissements déduits seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Pour un bien acquis il y a moins de vingt ans dans le 5e — donc sans exonération totale de plus-value —, la mécanique fiscale de la cession après passage en LMNP se complexifie. Un négociateur qui accompagne ce type de dossier a intérêt à travailler avec un notaire ou un conseil fiscal avant de positionner le bien.

Cession : la fenêtre de marché et les délais réels

Le troisième levier — vendre — s'est ouvert plus franchement depuis le début 2026. Un article du Figaro Immobilier daté du 14 avril 2026 documente la pression croissante sur les propriétaires parisiens, qui anticipent de nouvelles hausses fiscales et des risques de préemption renforcés sous la mandature actuelle de la Mairie de Paris. Ce mouvement concerne directement les résidences secondaires du 5e, où les délais de vente sur le segment premium dépassent 90 jours selon les données disponibles pour les arrondissements voisins (6e, 7e, 8e) au T1 2026 — aucun chiffre spécifique au 5e n'est publié pour ce trimestre.

Sur la plus-value, les pros connaissent le barème : exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un bien acquis en 2004 dans le 5e est donc potentiellement exonéré ou quasi-exonéré. C'est exactement le profil des dossiers qui circulent en ce moment — des propriétaires qui ont acheté au début des années 2000, qui ont laissé le bien en résidence secondaire, et qui font le calcul : la plus-value est effacée par le temps, la THRS à 60% mord chaque année, et le marché tient encore. Vendre maintenant, c'est sortir proprement.

La demande internationale sur la Rive Gauche premium amortit la baisse. Mon Chasseur Immo le confirme dans son bilan 2026 : le 5e résiste mieux que la moyenne parisienne (médiane à 9 420 €/m² selon les Notaires du Grand Paris, T1 2026) précisément parce que l'acheteur étranger — américain, britannique, moyen-oriental — ne finance pas en crédit bancaire français et n'est pas soumis aux règles HCSF qui bloquent les acquisitions au-dessus de 800 000 euros pour les résidents. Ce profil d'acheteur est insensible aux taux à 3,10%.

Le vrai arbitrage : timing et structure de détention

La question que posent les propriétaires patrimoniaux du 5e n'est plus vraiment « vendre ou garder ». Elle est : sous quelle structure, à quel moment, avec quelle fiscalité de sortie. Une SCI à l'IS permet de lisser la charge annuelle et de piloter les distributions, mais elle ferme la porte à l'exonération de plus-value par durée de détention — incompatible avec une stratégie de cession à horizon court. Une SCI à l'IR conserve la transparence fiscale mais n'échappe pas à la THRS si le bien reste vacant ou à usage personnel.

Les dossiers les plus actifs en ce moment dans le 5e sont ceux où la détention directe, ancienne, sans location, cumule THRS majorée, IFI et taxe foncière sur un actif dont la plus-value est partiellement ou totalement purgée. Ce sont des situations où la cession est rationnellement dominante. Le marché le perçoit : les mandats arrivent. Lentement. Mais ils arrivent.