1er arrondissement : la fiscalité 2026 fait sortir les pieds-à-terre du silence

Trois studios rue de Rivoli, un appartement de 85 m² côté Palais-Royal, un duplex Louvre dont le propriétaire singapourien n'a pas posé le pied à Paris depuis dix-huit mois. Ce type de stock, qui dormait dans les portefeuilles depuis 2015 ou 2018, commence à se mettre en mouvement. Pas par les portails. Par les réseaux.

Le mouvement n'est pas encore documenté par des chiffres officiels récents : aucun baromètre spécifique au 1er arrondissement n'a été publié depuis mai 2026, ni par les Notaires du Grand Paris ni par les grands portails. Ce que l'on sait, c'est le contexte macro dans lequel ces arbitrages se produisent. Et ce contexte, lui, est chiffré.

Un marché francilien en correction, un premium qui résiste mais négocie

Selon le baromètre du Figaro Immobilier publié le 22 mai 2026, les appartements anciens affichent en France une baisse de 1,38 % sur un an au T1 2026, avec un recul trimestriel de 0,09 % par rapport au T4 2025. En Île-de-France, la correction est plus marquée selon les départements : de -0,18 % dans l'Essonne à -2,76 % dans les Yvelines sur le seul premier trimestre. Paris intra-muros n'est pas détaillé dans cette publication, mais la direction est claire.

Ce qui change la donne pour le 1er, c'est la marge de négociation. Au T1 2026, la marge moyenne nationale sur les appartements anciens atteint 9,39 % selon la même source. Sur un bien à 1,2 million d'euros, c'est plus de 110 000 euros de négociation que l'acheteur considère comme son droit. Les propriétaires du 1er qui espèrent encore vendre aux prix de 2021 ont un problème structurel.

Les taux de crédit, eux, se stabilisent sans vraiment détendre le marché. Un point de marché Orpi Paris 17 publié en mai 2026 donne 3,27 % sur 15 ans, 3,42 % sur 20 ans, 3,50 % sur 25 ans. Ces niveaux améliorent mécaniquement la solvabilité des acquéreurs financés, mais restent très au-dessus des taux de 2019-2021 qui avaient dopé les valorisations. Pour les non-résidents qui achètent en fonds propres, ce paramètre est secondaire. Pour ceux qui revendent à des acheteurs financés, il pèse sur le prix de sortie.

Un signal indirect mérite attention : la collecte nette des SCPI atteint 1,15 milliard d'euros au T1 2026, en hausse de 10,1 % sur un an selon Boursorama Immobilier fin mai 2026. Ce retour d'appétit pour la pierre-papier ne se traduit pas directement en transactions résidentielles de prestige, mais il dit quelque chose sur le sentiment général des investisseurs patrimoniaux : l'immobilier redevient intéressant, à condition de ne pas être bloqué dans un actif sous-performant.

La fiscalité 2026 : pas de révolution, mais un empilement qui devient insupportable

Aucune loi nouvelle ciblant spécifiquement les non-résidents propriétaires à Paris n'est entrée en vigueur depuis janvier 2026. Ce n'est pas la bonne façon de lire la situation. Ce qui se passe, c'est une consolidation : des mesures votées entre 2022 et 2025 s'appliquent désormais pleinement, sans les délais de grâce ou les ambiguïtés d'interprétation des premières années. L'empilement est devenu lisible, et il est lourd.

Pour un non-résident propriétaire d'un pied-à-terre dans le 1er, la facture fiscale annuelle combine plusieurs couches. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, maintenue avec taux majoré dans Paris, représente plusieurs milliers d'euros par an sur un bien de standing. L'IFI s'applique dès que le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, seuil rapidement atteint dans le 1er où le m² dépasse structurellement les 12 000 à 15 000 euros sur les adresses premières. Si le bien est mis en location, même ponctuellement, les revenus fonciers sont imposés en France avec prélèvements sociaux à 17,2 %, auxquels s'ajoutent les obligations déclaratives renforcées depuis 2024.

La question des meublés de tourisme a achevé de fermer certaines options. Les restrictions sur la location courte durée, durcies avant 2026 et simplement prolongées cette année, ont supprimé le modèle économique qui permettait à certains propriétaires non-résidents de rentabiliser leur bien quand ils n'occupaient pas. Un appartement de 70 m² rue Saint-Honoré qui rapportait 4 000 à 5 000 euros par mois en location saisonnière il y a trois ans ne peut plus fonctionner ainsi dans les mêmes conditions réglementaires. Le rendement s'effondre, la charge fiscale reste.

Le DPE ajoute une pression supplémentaire. Un pied-à-terre des années 1970 dans un immeuble haussmannien du 1er, sans travaux de rénovation énergétique depuis vingt ans, affiche souvent un classement E ou F. Les restrictions de mise en location des passoires thermiques, qui s'appliquent progressivement, transforment un actif qu'on pouvait encore valoriser en location longue durée en actif pur de jouissance, non productif de revenus, mais toujours taxé à plein.

C'est la combinaison de ces quatre facteurs, taxe d'habitation, IFI, perte de rentabilité locative, contrainte DPE, qui produit les arbitrages actuels. Pas un seul d'entre eux n'est nouveau en 2026. Mais leur effet cumulé, sur dix ans de détention, commence à dépasser le seuil de tolérance de propriétaires qui n'avaient pas acheté pour subir une gestion fiscale complexe depuis l'étranger.

Off market, discrétion, et le profil du vendeur type en 2026

Le vendeur type de pied-à-terre dans le 1er en 2026 n'est pas en difficulté financière. C'est précisément pourquoi il ne passe pas par les portails. Il a acheté entre 2005 et 2015, souvent en dessous de 10 000 euros le m², il a une plus-value latente confortable, et il veut sortir proprement, sans exposer le bien à une commercialisation longue qui signalerait une faiblesse de prix.

Plusieurs profils concentrent les arbitrages actuels. Les familles d'Europe du Nord, Suisse, Benelux, qui avaient constitué un pied-à-terre parisien dans les années 2000 pour des séjours réguliers, et dont les habitudes ont changé après 2020. Les ressortissants du Moyen-Orient dont certains ont réorienté leurs actifs vers d'autres places après la reconfiguration géopolitique de 2022-2024. Les Américains, qui regardent le rapport euro-dollar et calculent leur plus-value en dollars : avec un euro qui s'est déprécié, sortir maintenant peut être rationnel même si le prix en euros est en légère baisse.

Ce qui rend le 1er particulièrement actif sur ce segment, c'est la concentration d'adresses symboliques dans un périmètre très réduit. Rue de Rivoli, rue Saint-Honoré, rue du Louvre, place du Palais-Royal, quai de la Mégisserie : chaque transaction y est connue des acteurs locaux avant même la signature. Les mandats circulent entre quatre ou cinq intermédiaires qui travaillent ce micro-marché depuis quinze ans. Un bien mis en vente confidentiellement un lundi peut avoir trois visites qualifiées le jeudi, sans jamais apparaître sur SeLoger.

La durée de commercialisation off market reste courte pour les biens qui cochent tous les critères : étage élevé, vue dégagée sur monument ou jardin, prestations soignées, DPE correct. Elle s'allonge significativement pour les biens qui présentent un défaut structurel, vis-à-vis sur cour, rez-de-chaussée, état à rénover intégralement, classement énergétique F. Sur ces derniers, même le canal off market ne compense plus la décote que l'acheteur exige.

La négociation s'est durcie. Un acheteur qui traite directement avec un intermédiaire de confiance, sans passer par un portail, ne se prive pas pour autant de négocier. Il sait que le vendeur veut de la discrétion et une exécution rapide, et il en tient compte dans son offre. La prime de discrétion que le vendeur espère obtenir en évitant les portails est en partie capturée par l'acheteur sous forme de remise de prix. C'est un équilibre que les deux parties acceptent, mais il faut en avoir conscience quand on présente un mandat à un propriétaire.

Sur le plan de la plus-value, la situation des non-résidents vendant dans le 1er est techniquement favorable à la sortie. Un bien acheté 800 000 euros en 2010 et revendu aujourd'hui autour de 1,4 à 1,6 million d'euros génère une plus-value brute de 600 000 à 800 000 euros. L'abattement pour durée de détention, qui atteint 100 % pour l'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et 100 % pour les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, n'est pas encore pleinement applicable pour les achats de 2010. Mais l'abattement partiel est déjà substantiel, et les propriétaires qui approchent des seuils d'exonération totale calculent précisément leur fenêtre de sortie optimale. Certains attendent 2032 ou 2040. D'autres, confrontés à la pression fiscale annuelle et à la perte de rendement, préfèrent sortir maintenant avec une fiscalité sur la plus-value encore présente plutôt que de continuer à subir des charges courantes sans contrepartie.

Ce calcul, charge fiscale annuelle contre coût d'attente pour exonération totale, est au coeur des conversations que les intermédiaires du 1er ont avec leurs clients non-résidents depuis le début de 2026. Il n'existe aucune statistique publique pour le quantifier. Mais tout négociateur qui travaille ce marché le reconnaît : le flux de mandats confidentiels sur les pieds-à-terre est plus dense qu'il ne l'était en 2024. Pas encore une vague. Une montée régulière, qui s'installe.

Le signal à surveiller pour les prochains mois est simple : si les Notaires du Grand Paris publient d'ici septembre 2026 leurs données T2 2026 avec un volume de transactions en hausse dans le 1er, combiné à une légère pression sur les prix, cela confirmera que les arbitrages actuellement en cours dans les réseaux confidentiels se transforment bien en actes signés. La tendance est déjà là. Les chiffres officiels, eux, arrivent toujours avec trois mois de retard.