Plus-value immobilière non-résident : vente à Paris expliquée

La cession d'un appartement parisien par une personne dont la résidence fiscale se trouve hors de France obéit à des règles spécifiques. Le principe est simple : la France impose la plus-value réalisée sur un bien situé sur son territoire, quel que soit le lieu de résidence du vendeur. Les modalités de calcul, elles, reprennent en grande partie le régime applicable aux résidents, avec quelques particularités notables (taux différenciés selon le régime de sécurité sociale, exonération dédiée, représentant fiscal accrédité dans certains cas).

Comprendre ces mécanismes avant de mettre un bien en vente permet d'anticiper la fiscalité réelle et d'éviter les mauvaises surprises au moment de la signature chez le notaire, qui prélève et reverse l'impôt. Ce guide présente les étapes de calcul, les taux, les abattements pour durée de détention, la surtaxe sur les plus-values élevées et les dispositifs propres aux non-résidents. Les règles rappelées ici sont générales : au 18 septembre 2026, à vérifier selon la loi de finances en vigueur, car certains taux et abattements peuvent évoluer.

Comment se calcule la plus-value imposable

La plus-value correspond, en simplifiant, à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigée de plusieurs éléments. Ce calcul est le même que le vendeur soit résident ou non-résident. Les règles détaillées figurent sur impots.gouv.fr et service-public.fr.

Le prix de cession

Il s'agit du prix figurant dans l'acte de vente. Certaines charges supportées par le vendeur (par exemple des frais de diagnostics obligatoires ou une commission d'entremise mise à sa charge) peuvent venir en déduction du prix, sur justificatifs. À l'inverse, des sommes reçues au titre d'obligations mises à la charge de l'acquéreur peuvent s'y ajouter.

Le prix d'acquisition et ses majorations

Le prix d'acquisition est celui payé lors de l'achat initial, ou la valeur retenue en cas de succession ou de donation. Il peut être majoré de deux façons pour réduire la plus-value imposable :

Frais d'acquisition : soit pour leur montant réel justifié (droits de mutation, frais de notaire), soit par une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
Travaux : les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise, sur justificatifs. Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, il est possible de retenir un forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs.

Pour un bien parisien acquis il y a longtemps, ces forfaits sont souvent avantageux. Un simulateur de plus-value immobilière pour non-résidents permet de comparer rapidement l'option forfaitaire et l'option réelle avant de rassembler les factures.

Les taux applicables aux non-résidents

La plus-value nette imposable, après abattements pour durée de détention, est soumise à deux prélèvements distincts.

L'impôt sur le revenu

Le taux est de 19 %. Il s'applique de la même manière aux résidents et aux non-résidents, sans distinction de nationalité ni de pays de résidence.

Les prélèvements sociaux ou le prélèvement de solidarité

Deux situations doivent être distinguées :

Le taux de droit commun des prélèvements sociaux est de 17,2 %.
Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, et non à la charge d'un régime français, bénéficient d'un taux réduit dit prélèvement de solidarité de 7,5 %, sous réserve de justifier de cette affiliation.

Cette distinction change sensiblement la note finale. Une personne installée et affiliée dans un pays de l'Union européenne supporte donc, hors surtaxe, un taux global de 26,5 % (19 % plus 7,5 %), contre 36,2 % pour une personne relevant du taux plein. Ces taux sont à confirmer au 18 septembre 2026 selon la loi de finances en vigueur.

Les abattements pour durée de détention

Plus le bien est détenu longtemps, plus la plus-value imposable diminue, jusqu'à une exonération complète. Le rythme d'abattement diffère selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu : abattement progressif à partir de la sixième année de détention, aboutissant à une exonération totale au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux : abattement plus lent, aboutissant à une exonération totale au bout de 30 ans.

Concrètement, un bien détenu depuis 25 ans peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux. La date d'acquisition à retenir est en principe celle de l'acte authentique. Le décompte se fait année par année, ce qui rend parfois pertinent de décaler une vente de quelques mois pour franchir un seuil. Le détail des barèmes d'abattement figure sur service-public.fr et notaires.fr.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà des taux ci-dessus, une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 euros. Elle est progressive, avec des taux allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

Cette surtaxe concerne fréquemment les biens premium parisiens, notamment dans les arrondissements centraux et de l'ouest, où les valeurs élevées peuvent générer des plus-values importantes malgré les abattements. Pour situer un ordre de grandeur avant de vendre, il est utile de comparer avec les prix au m² réels à Paris issus des données publiques. La base DVF permet d'observer les prix effectivement pratiqués par secteur.

Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt et aux prélèvements sociaux, et non à leur place. Ses seuils et taux sont à vérifier selon la loi de finances en vigueur au 18 septembre 2026.

L'exonération spécifique aux non-résidents

Un dispositif propre aux non-résidents permet, sous conditions, d'exonérer une partie de la plus-value réalisée sur la cession d'un logement situé en France. Cette exonération porte, dans la limite prévue par la loi, sur une fraction de la plus-value nette imposable, plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette par cédant, et ne peut s'appliquer qu'une seule fois.

Les conditions à réunir

Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
La cession doit intervenir soit au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, soit, sans condition de délai, lorsque le vendeur a la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente (logement non loué).
Le cédant doit résider dans un État de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et fiscale.

Lorsque la plus-value dépasse 150 000 euros, seule la fraction excédentaire reste imposable. Ce plafond s'apprécie par personne : pour un bien détenu par un couple, chacun peut, en principe, bénéficier de sa propre limite. Les conditions précises sont détaillées sur impots.gouv.fr et sur Légifrance. Compte tenu de leur technicité, elles méritent une vérification au cas par cas, notamment pour un bien situé sur le marché du 16e arrondissement, où les montants en jeu franchissent souvent ce seuil.

Le représentant fiscal accrédité

Certaines cessions par des non-résidents imposent la désignation d'un représentant fiscal accrédité en France, chargé de s'assurer du calcul et du paiement de l'impôt.

Quand est-il obligatoire

L'obligation vise principalement les vendeurs résidant hors de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou d'un État assimilé, lorsque le prix de cession dépasse un certain seuil ou que la plus-value est significative. En pratique, la désignation est généralement requise lorsque le prix de vente excède 150 000 euros et que la cession n'est pas déjà exonérée. Les vendeurs résidant dans l'Union européenne, l'Espace économique européen ou en Suisse en sont en principe dispensés.

Son rôle et son coût

Le représentant fiscal vérifie la déclaration de plus-value établie à l'occasion de la vente et engage sa responsabilité vis-à-vis de l'administration. Sa rémunération est à la charge du vendeur et se situe usuellement dans une fourchette de l'ordre de 0,5 % à 1 % du prix de vente, sous réserve des pratiques constatées, ce montant restant négociable. Il ne s'agit pas d'une taxe mais d'une prestation.

Paiement, déclaration et double imposition

Le rôle du notaire

Pour une vente immobilière, la plus-value est déclarée et payée au moment de la signature de l'acte. Le notaire établit la déclaration, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux sur le prix, et les reverse à l'administration. Le vendeur reçoit donc le prix net de fiscalité. Il n'y a pas, en principe, de déclaration ultérieure à effectuer pour cette opération, mais la plus-value peut devoir être reportée sur la déclaration annuelle de revenus dans certains cas.

Conventions fiscales et double imposition

La France impose la plus-value car le bien y est situé. L'État de résidence du vendeur peut, de son côté, prévoir une imposition sur ce même gain. Les conventions fiscales bilatérales conclues par la France ont précisément pour objet d'éviter la double imposition, le plus souvent en accordant un crédit d'impôt dans le pays de résidence à hauteur de l'impôt déjà payé en France, ou en exonérant le gain.

Le mécanisme exact dépend de la convention applicable, qui varie d'un pays à l'autre. Il est donc indispensable de consulter la convention correspondant à votre pays de résidence, disponible sur impots.gouv.fr et Légifrance, avant d'anticiper la fiscalité globale de l'opération.

Étapes recommandées avant de vendre

Rassembler l'acte d'acquisition, les justificatifs de frais et les factures de travaux réalisés par des entreprises.
Déterminer la durée de détention et les abattements applicables.
Vérifier l'éligibilité à l'exonération spécifique aux non-résidents.
Identifier le taux de prélèvements sociaux applicable selon votre régime d'affiliation.
Anticiper, le cas échéant, la surtaxe et la désignation d'un représentant fiscal.
Consulter la convention fiscale de votre pays de résidence.

Ces vérifications, menées en amont avec un conseil compétent, permettent d'estimer le produit net réel de la vente et d'arbitrer, si besoin, le calendrier de cession. Toutes les valeurs chiffrées de ce guide sont à confirmer au 18 septembre 2026 selon la loi de finances en vigueur.

Questions fréquentes

Un non-résident paie-t-il plus d'impôt sur la plus-value qu'un résident ?

Non, les taux sont identiques : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse. Les abattements pour durée de détention s'appliquent de la même manière.

En quoi consiste l'exonération de 150 000 euros pour les non-résidents ?

Elle permet d'exonérer, une seule fois, la plus-value nette d'un logement dans la limite de 150 000 euros par cédant. Il faut notamment avoir été domicilié fiscalement en France au moins deux ans par le passé et vendre dans les dix ans du départ, ou disposer librement du logement. Conditions à vérifier sur impots.gouv.fr.

Quand la désignation d'un représentant fiscal est-elle obligatoire ?

Elle vise principalement les vendeurs résidant hors de l'Union européenne, de l'EEE ou d'un État assimilé, lorsque le prix dépasse généralement 150 000 euros et que la cession n'est pas exonérée. Les résidents de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse en sont en principe dispensés. Sa rémunération est à la charge du vendeur.

Après combien d'années la plus-value est-elle totalement exonérée ?

L'exonération est totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un bien détenu entre ces deux durées peut donc être exonéré d'impôt tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux.

Vais-je être imposé deux fois, en France et dans mon pays de résidence ?

La France impose la plus-value car le bien y est situé. Les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition, souvent par un crédit d'impôt ou une exonération dans le pays de résidence. Le mécanisme dépend de la convention applicable, consultable sur impots.gouv.fr et Légifrance.