SCI vs nom propre

Le choix entre SCI à l’impôt sur les sociétés et détention en nom propre dépend principalement de votre tranche marginale d’imposition et de votre horizon d’investissement. En nom propre, les revenus fonciers sont imposés à votre TMI (30 à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI à l’IS bénéficie d’un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà.

L’avantage majeur de la SCI IS réside dans l’amortissement du bien (environ 2 % par an sur la valeur hors terrain), qui réduit considérablement la base imposable. En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable — donc beaucoup plus élevée. Pour le simulateur IFI, les parts de SCI sont également incluses dans l’assiette.

La SCI facilite également la donation immobilière par cession progressive de parts, et permet de comparer les régimes locatifs avec plus de flexibilité. Cependant, les frais de gestion annuels (comptabilité, assemblées) réduisent l’avantage net. Le rendement locatif doit être analysé dans chaque scénario.

Ce comparateur fournit une simulation simplifiée. Les situations réelles impliquent des paramètres supplémentaires (déficits reportables, travaux déductibles, prélèvement à la source). Consultez un expert-comptable.